在潍坊市房产交易大厅内,业务柜台前坐满了来办理房产过户业务的市民。
个人住房转让营业税免征时限由2年改为5年的政策于1月1日实施,由此导致部分城市二手房交易量锐减。记者6日调查发现,这一政策对潍坊二手房市场交易总量影响不大,但房产交易类型出现变化,二手房交易多是一些比较新的房子,而且多是小户型。
交易量没锐减,小户型受青睐
6日,记者在潍坊市房产交易大厅看到,休息区排满了等待办业务的人。经简单统计,这些人中办理二手房过户业务的占到8成左右。
记者采访了多位等候办理二手房业务的市民,发现其中绝大多数人办理过户的是小户型。“本来想趁去年年底搭末班车享受优惠呢,没料到当时人那么多”,市民张女士告诉记者,在2009年12月底那几天来过一次,起了个大早没想到才早上8点多就排号排到80多名,因为排不上队,当时直接就回家了。张女士介绍说,她要过户的房子面积是70多平方米,返还1%的契税,差不多八百多元。
据业内人士分析,潍坊市房价和周边城市相比并没有高得离谱,但老百姓要住房子,有刚性需求,该买还是得买。新政策实施后,虽然要多缴几千元甚至上万元的契税,但是真正想买房的,不会因为几千元放弃购买。毕竟这些费用和几十万元的房款相比是笔小钱。2010年契税优惠的终结以及“二改五”政策的影响对潍坊二手房交易市场总体影响不大。
房龄小二手房,仍然受追捧
据了解,新的营业税政策与2009年相比,只是由原来的2年又调回到5年,其它没有变化。按照这一政策,购房时应尽量避开未满五年的房产,这样可以降低购房人的交易成本。但记者在采访中调查发现,现实中市民购买二手房时还是对五年以内的房子比较感兴趣。大多数人购买二手房时都会选择房龄小的房子,因为房子较新,而且房产短时间升值幅度小,按照差额算法营业税数额会相对少得多。
潍坊恒信置业有限公司经纪人陈帅告诉记者,以一栋100平方米的二手房为例,购买时价格为3000元每平方米,卖出时价格为3500元每平方米,按照差额算法,营业税额为12775元[(3500-3000)×100×25.55%],按照全额计算,营业税则为19250元(3500×100×5.5%),前后相差6475元。在营业税上,该二手房购买和售出时间相差0-2年即为19250元;相差2-5年为12775元;如果相差超过5年,则为0元。“在2010年的新政之下,不足2年及5年以上转让的普通住房都不受影响,只有满2年不足5年的普通住房转让受到新政策影响,由原来的不缴税改为按差额缴税”。
“满龄”再过户,双方须谨慎
在某中介处物色购买二手房的刘建雄先生说,他想买一套100平方米左右的房子,新政策契税差别不大,但营业税是个大头,如果没有特别中意的房产,他宁愿等满5年的房产,但是再老一点的房子就有点太旧了。
21不动产公司的工作人员张先生告诉记者,特别是一些2-5年的大户型房产,数万元的营业税只要满了五年就能免除,因此肯定会有人愿意再等等。房龄小、面积小的房产因为价格本身就低,在税率一定的情况下,税额也不大,目前已经成为交易的主力。
张先生分析,现在潍坊城区二手房到手价格平均达到3700元左右,和新房不相上下。卖方在这期间多会选择出租,因此2010年的租房市场房源供应充足的可能性会比较大。记者在中介处采访了多位市民,大家普遍认为新政对于一些“小本经营”的炒房族无疑是重创,但是一些房屋质量及地段较好的房产依然是抢手货。
此外,目前还出现了一些人交上钱自己先住,等到5年期限一过再过户的情况。业内人士表示,先私下“过户”居住再等着房子“长大”的人群肯定会增加。而这期间会牵扯到很多复杂的因素,政策变化、房价涨跌等等,很可能出现纠纷,二手房买卖双方都须谨慎。